Хоум-офис

Не у каждого начинающего бизнесмена есть средства, чтобы арендовать офисное помещение.

Иногда в этом нет смысла, поэтому многие организуют офис в обычной квартире. Согласитесь удобно, проснувшись утром, сделать два шага и оказаться у рабочего места. К тому же не надо платить ежемесячную аренду. Однако, прежде чем разворачивать предпринимательскую деятельность, следует учесть некоторые нюансы законодательства.

На квартире

«До мая 2002 года жилищное и гражданское законодательства вообще не предусматривали использование жилых помещений для иных целей, – говорит младший специалист Группы компаний «Фабер Лекс» Анна Киреева. – Сейчас отечественное законодательство не препятствует использованию собственного жилого помещения для ведения бизнеса».

Если вы собираетесь работать как фрилансер или как ИП, то в большинстве случаев оформление документов на жилое помещение не понадобится. «По общему правилу, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Однако согласно п. 2 статьи 17 ЖК РФ допускается ведение профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение», – рассказывает юрист адвокатского бюро «Юг» Алексей Демёхин.

Таким образом, использовать жилое помещение в качестве офиса можно без перевода в нежилое, если соблюдать следующие условия:

• деятельность должна осуществляться лицом, проживающим в жилом помещении на законных основаниях. Необходимо наличие документов, которые могут подтвердить правомерность владения и пользования жилым помещением (свидетельство о праве собственности, соответствующие надлежащим образом оформленные договоры);

• использование жилого помещения не должно нарушать прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;

• необходимо соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства, права и законные интересы в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ;

• если проживающее в жилом помещении лицо занимается профессиональной деятельностью или работает в качестве ИП. В законе не раскрывается, что понимается под профессиональной деятельностью. Исходя из сложившейся практики, можно предположить, что такую деятельность ведут люди научных и творческих профессий: репетиторы, внештатные бухгалтеры, адвокаты и другие фрилансеры.

«Таким образом, например, гражданин – наниматель жилого помещения или члены его семьи, являющиеся музыкантами, могут репетировать в своей квартире, сапожник – выполнять заказы по ремонту обуви в своем жилом помещении, нотариус имеет право осуществлять профессиональную деятельность в жилом помещении. Адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних (ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»)», – говорит Анна Киреева.

По словам Алексея Демёхина, граждане, проживающие в государственном или муниципальном жилфонде коммерческого использования, то есть не по соцнайму, не имеют права превращать свои квартиры в офисы. Оформления каких-либо дополнительных документов для использования жилого помещения в качестве офиса без перевода его в нежилое не требуется.

«Тех кто работает на дому можно разделить на две категории: фрилансеры (могут работать как ИП) и сотрудники в режиме «хоум-офис», – говорит представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае Евгений Панасенко. – Фрилансеров много по всей стране, в том числе и на Кубани. Обычно это специалисты сферы IT, дизайна, архитектуры. Они могут быть никак не оформлены, либо работать как ИП. Специалисты, работающие в режиме «хоум-офис» – это сотрудники, чье присутствие в офисе необязательно, благо современные технологии это позволяют. Обычно они работают по каким-либо проектам».

Как отмечает эксперт, недостатки «хоум-офиса» – множество отвлекающих факторов. Работа на дому расхолаживает сотрудников, это приводит к тому, что в лучшем случае они работают ночью, в худшем – срок сдачи проекта отодвигается. Плюсы – не надо тратить время на дорогу, больше времени можно уделить работе.

Нежилой фонд

Что касается промышленных производств – закон запрещает располагать их в жилых помещениях. «Это значит, что запрещены виды деятельности, к которым применяются специальные санитарные и пожарные нормы. Например, детский сад, прачечная, магазин, химическая лаборатория, свиноферма и так далее», – говорит Алексей Демёхин.

Существует ряд условий, которые необходимо выполнить, чтобы сделать квартиру «нежилой»:

• перевод квартиры в нежилую возможен, только если она находится на первом этаже, либо выше, но помещения, расположенные под квартирой, не являются жилыми;

• перевод не допускается, если нет возможности организовать отдельный вход в офис и приходится задействовать дополнительные помещения (например, посетителям и работникам придется каждый раз общаться с консьержем);

• перевод невозможен, если помещение является частью жилого помещения либо используется кем-либо для постоянного проживания. Кроме того, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Если это не относится к вашей квартире, можно приступить к переводу. Для этого заявителю предоставить в уполномоченный орган по месту жительства следующие документы:

• заявление о переводе помещения;

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

Если вам не отказано в переводе, вы получите на руки соответствующие выписки из распоряжения органа исполнительной власти. Акт приемочной комиссии подтвердит окончание перевода помещения.

«Конкретный перечень инстанций, согласие которых необходимо получить в случае перевода жилого помещения в нежилое, оговаривается в региональном законодательстве. Кроме того, нюансы могут зависеть и от типа строения», – добавляет Анна Киреева.

Как отмечает юрист Алексей Демёхин, если владелец жилого помещения нарушает установленные законом правила пользования собственностью, его могут привлечь к различным мерам ответственности, например административной в виде предупреждения или штрафа или гражданско-правовой в виде лишения права собственности.

«В офисе на дому есть два главных преимущества – экономия на аренде и решение транспортной проблемы – не нужно тратить время на дорогу, – считает индивидуальный предприниматель в сфере электронной коммерции Максим Качанов. – Недостатки, пожалуй, в том, что психологически для некоторых сидеть дома может быть тяжело, поэтому необходимо чаще менять обстановку».

По словам предпринимателя, никаких сложностей с оформлением у него не возникло – работает как ИП. «У нас есть помещение под конференц-зал, где мы проводим встречи с партнерами и презентации. Многие в городе работают на дому, в том числе и как юридические лица, указывая номинальный физический адрес в документах», – говорит Максим Качанов.